Woonlening heronderhandelen: eerst naar je eigen bank

Je woonlening loopt jaren, maar de afspraken erin liggen niet voor altijd vast. Wie bij zijn eigen bank om een lagere rente vraagt, betaalt sinds 10 juni 2024 geen schadevergoeding meer voor het vroeger stopzetten van de lening. Maar bij een andere bank is de rekening een pak hoger. Wanneer loont heronderhandelen dan echt?

Begin bij je eigen bank

Je lening heronderhandelen betekent dat je een lagere rente probeert te krijgen, bij je eigen bank of bij een andere. Volgens Wikifin begin je best bij je eigen bank. Die kan een lagere rente aanbieden, bijvoorbeeld als je de dossierkosten betaalt. Blijf je bij dezelfde bank, dan wijzigen volgens Test Aankoop alleen de voorwaarden via een bijlage bij je contract, en dat is een stuk goedkoper.

Wat het bij je eigen bank kost

Bij een herfinanciering bij dezelfde bank mag die sinds 10 juni 2024 geen wederbeleggingsvergoeding meer vragen. Dat is de schadevergoeding voor de rente die de bank misloopt als je lening vroeger stopt, en ze bedraagt hoogstens drie maanden rente. Daarnaast mogen de dossierkosten hoogstens 175 euro bedragen, de helft van het maximum voor een nieuw krediet. Aktekosten en schattingskosten komen er volgens Test Aankoop niet bij, en over de dossierkosten kun je nog onderhandelen.

Wat het bij een andere bank kost

Stap je over, dan zegt je oude bank je lening op en begint de nieuwe van nul. Daar hangt een hele lijst kosten aan:

• Wederbeleggingsvergoeding: doorgaans drie maanden rente op het bedrag dat je terugbetaalt.
• Handlichting: het schrappen van de hypotheek bij je oude bank, via de notaris. Test Aankoop schat dat op zo’n 1.000 euro.
• Nieuwe hypotheek: inschrijvingskosten en notariskosten voor de nieuwe akte.
• Dossierkosten: bij een nieuw krediet hoogstens 350 euro, volgens Test Aankoop.
• Schuldsaldoverzekering: je schuldsaldoverzekering moet je vaak aanpassen, met kans op een hogere premie of zelfs een weigering.

Samen loopt de rekening volgens Test Aankoop vaak op tot meer dan 6.000 euro.

Stel dat je rente een half procentpunt zakt

Stel dat je nog 160.000 euro schuldig bent, nog 20 jaar moet aflossen en een vaste rente van 4 procent betaalt. Dat zijn aannames, geen tarieven van een bepaalde bank. Je maandlast bedraagt dan zo’n 970 euro. Zakt je rente naar 3,5 procent, dan wordt dat zo’n 930 euro, ruim 40 euro minder. Over 20 jaar scheelt dat zo’n 10.000 euro aan rente.

Wat kost die winst? Bij een andere bank is alleen al de wederbeleggingsvergoeding zo’n 1.600 euro, namelijk drie maanden rente op 160.000 euro aan 4 procent. Samen met de andere posten blijft er van de 10.000 euro hooguit zo’n 4.000 over. Bij je eigen bank betaal je hoogstens 175 euro, zodat er ruim 9.800 euro overblijft. Beide sommen gaan uit van dezelfde nieuwe rente van 3,5 procent.

Wanneer loont het?

Wikifin geeft een vuistregel: de resterende looptijd bedraagt minstens tien jaar en je rente zakt met minstens 1 procentpunt. Toch is het niet zo zwart-wit. Bij je eigen bank volstaat volgens Test Aankoop vaak al een kleiner verschil, omdat de kosten er zo laag liggen. Bij een korte resterende looptijd is een overstap daarentegen zelden de moeite waard.

Vergelijk bovendien gelijksoortige rentes, vast met vast en variabel met variabel. Wie van vast naar variabel gaat, lijkt goedkoper uit, maar betaalt later meer als de rente weer oploopt. Een variabele rente kan in beide richtingen bewegen.

Nu de rente stijgt

Toch zit de markt niet mee, want de gemiddelde vaste rente voor een nieuwe lening is momenteel op een hoog niveau (oktober 2026). Heb je een rente rond dat hoge niveau, dan valt er wellicht weinig te winnen. Betaal je meer, bijvoorbeeld omdat je in een nog duurdere periode leende, dan loont een gesprek meer.

Denk aan je onderhandelingspositie. Banken geven nieuwe klanten vaak een lagere rente dan bestaande klanten. Een offerte van een concurrent kan je eigen bank dus overtuigen om bij te sturen.

Let wel: heb je een oudere lening met een gewestelijk belastingvoordeel, dan blijft bij herfinanciering het belastingregime van die lening gelden. Leen je meer dan je nog schuldig bent, dan geldt dat voordeel niet altijd voor het extra bedrag, en de regels verschillen per gewest. Vraag je bank daarom een offerte met alle kosten erbij en leg er een concurrerend aanbod naast. Pas dan weet je of de besparing de moeite waard is.