Wat kost de notaris bij je woning, en wie krijgt het geld?

Een notaris is bij een woningaankoop goedkoper dan de factuur doet vermoeden. Maar die factuur is wel fors, want het grootste deel gaat naar de overheid. Wat je precies betaalt, hangt bovendien af van het gewest waarin je koopt. Wat zit er dan in dat bedrag, en wat houdt de notaris zelf over?

1. Wat staat er op de factuur?

De notaris legt de verkoop vast in een notariële akte, het officiële document waarmee de woning van eigenaar verandert. Daarvoor krijg je vier soorten kosten: registratierechten, kosten voor je hypotheek als je leent, administratieve kosten en het ereloon. Dat laatste is het loon van de notaris zelf. De rest is vooral belasting en kosten die hij doorgeeft aan de overheid. Daarom is de rekening een stuk hoger dan het ereloon van de notaris doet vermoeden.

2. Registratierechten: het grootste blok

Registratierechten zijn een belasting op de koopsom die je aan het gewest betaalt. Het tarief verschilt per gewest (situatie 1 juni 2026):

• Vlaanderen: 2 procent voor je enige eigen woning, 12 procent voor andere woningen
• Wallonië: 3 procent voor je enige eigen woning, 12,5 procent voor andere woningen
• Brussel: 12,5 procent, met onder bepaalde voorwaarden een abattement, een vermindering van wat je betaalt

Let wel: de Vlaamse regering wil het tarief van 2 procent vanaf 2027 optrekken naar 3 procent. Dat is voorlopig een plan, nog geen wet.

3. Het ereloon: wat de notaris zelf overhoudt

Het ereloon ligt wettelijk vast en is bij elke notaris hetzelfde. Je betaalt een percentage van de koopsom volgens een degressieve schaal: hoe duurder de woning, hoe lager het percentage. Volgens notaris.be gaat het om ongeveer 1 procent, en daar komt 21 procent btw bovenop. Een uurtarief bestaat niet, dus een vraag stellen kost je niets extra.

Toch betaalt niet elke koper hetzelfde. Sinds 1 januari 2023 krijgt wie zijn enige eigen woning koopt en er zelf gaat wonen een korting op het ereloon. Het moet wel een particulier zijn: een vennootschap komt er niet voor in aanmerking.

De korting is het grootst bij woningen tot 350.000 euro en neemt daarna geleidelijk af tot 850.000 euro. Voor woningen tussen 100.000 en 350.000 euro rekende het notariaat in 2022 op gemiddeld zo’n 1.000 euro minder voor de aankoop en de lening samen.

Goed om te weten: werken er twee notarissen mee, één voor jou en één voor de verkoper, dan delen ze het ereloon. Jij betaalt daardoor niet meer.

4. Als je leent: hypotheek en administratie

Wie een woonlening neemt, betaalt extra, want de bank neemt een hypotheek op je woning als zekerheid. Volgens Wikifin rekent de overheid daarvoor 1 procent registratierecht op het geleende bedrag, plus 0,30 procent om de hypotheek in te schrijven. Daarnaast ligt het ereloon voor de kredietakte, de akte waarin de lening wordt vastgelegd, gemiddeld 20 procent lager voor wie zijn enige eigen woning koopt.

Daar komen de administratieve kosten bij: opzoekingen, attesten, uittreksels uit het kadaster en zegelrechten. Wikifin schat ze op zo’n 650 tot 1.250 euro. Ze verschillen per dossier, bijvoorbeeld naargelang het aantal partijen en de gemeente. Aan de bank betaal je bovendien nog dossierkosten en de schatting van de woning.

5. Een rekenvoorbeeld

Stel dat je in Vlaanderen een woning van 300.000 euro koopt als je enige eigen woning en 240.000 euro leent. We rekenen met 2 procent registratierechten en met een ereloon van 1 procent van de koopsom plus 21 procent btw. De korting van 2023 en het ereloon voor de kredietakte laten we buiten beschouwing. De rekening ziet er dan zo uit:

• Registratierechten op de aankoop: 6.000 euro
• Registratierecht op de lening: 2.400 euro
• Inschrijving van de hypotheek: 720 euro
• Ereloon: 3.000 euro, plus 630 euro btw
• Administratieve kosten: 650 tot 1.250 euro

Samen is dat 13.400 tot 14.000 euro, ruim 4 procent van de koopsom. Slechts 3.000 euro daarvan is het ereloon van de notaris. De rest gaat vooral naar de overheid.

Maar dit is slechts een raming. De korting drukt het ereloon, terwijl de kredietakte en de bankkosten er nog bijkomen. Het eindbedrag verschilt dus van dossier tot dossier.

6. Wat kun je ermee doen?

Denk aan die kosten bij het opstellen van je budget, want ze komen bovenop de aankoopprijs. Laat je spaarbuffer daarbij onaangeroerd, want dat geld is immers bedoeld voor onverwachte uitgaven. Koper en verkoper kiezen elk vrij hun eigen notaris. Omdat het ereloon overal hetzelfde is, valt daar op prijs weinig te vergelijken. Vraag je notaris wel vroeg om een kostenraming voor jouw situatie. Op notaris.be vind je daarnaast rekenmodules die je een eerste schatting geven.