Hoeveel kun je lenen voor een woning?

Hoeveel kun je lenen voor een woning? Minder dan de prijs op het zoekertje, en dat is geen toeval. Een bank kijkt naar twee zaken: wat jij elke maand kunt missen, en wat de woning waard is. Wie beide grenzen kent, weet meteen hoeveel eigen geld hij nodig heeft.

1. Je inkomen: de regel van een derde

De eerste grens is je inkomen. Volgens Wikifin, het platform van de FSMA, liggen je maandelijkse aflossingen best niet hoger dan een derde van je inkomen. Verdien je 3.000 euro netto per maand, dan kom je uit op ongeveer 1.000 euro. In dat bedrag zitten ook je andere kredieten, zoals een autolening.

Het blijft wel een vuistregel, geen wet. Een bank bekijkt vooral wat er na de aflossing overblijft om van te leven. Wie 2.000 euro verdient en 1.000 euro per maand zou moeten afbetalen, krijgt wellicht een weigering.

2. De woning: de bank leent niet alles

De tweede grens is de waarde van de woning. De verhouding tussen het geleende bedrag en die waarde heet de quotiteit. Volgens Wikifin financiert een bank doorgaans hoogstens 80 procent. Voor een woning van 250.000 euro leen je dan 200.000 euro en leg je zelf 50.000 euro bij.

Meer kan, maar niet onbeperkt. De Nationale Bank van België (NBB) verwacht sinds 2020 dat banken voorzichtig zijn met leningen boven 90 procent van de waarde. Voor wie een eerste eigen woning koopt, mogen ze dat vaker doen dan voor andere kopers. Het zijn verwachtingen, geen harde verboden, dus elke bank vult ze zelf in.

Let wel: de bank rekent met de laagste van twee bedragen, de prijs in de akte of de waarde volgens een schatter. Betaal je 250.000 euro voor een woning die de schatter op 200.000 euro waardeert, dan zakt een lening van 80 procent naar 160.000 euro.

3. De kosten: die betaal je zelf

Bovendien komen er kosten bovenop de prijs, zoals de registratierechten en de notaris. Die tellen niet mee in de waarde waarop de bank haar quotiteit berekent. Je betaalt ze dus in de praktijk met eigen geld. Je eigen inbreng moet zowel het verschil met de prijs als die kosten dekken.

Hou daarnaast een buffer achter de hand. Wie al zijn spaargeld in de aankoop steekt, heeft niets meer voor een kapotte boiler in het eerste jaar.

4. Een rekenvoorbeeld

Stel dat Sara en Tom samen 4.500 euro netto per maand verdienen en een woning van 350.000 euro op het oog hebben. Hun maandlast blijft dan best onder 1.500 euro. We rekenen met een vaste rente van 3,5 procent op 25 jaar: een aanname, geen tarief van een bepaalde kredietgever.

• Ze lenen 80 procent. Dat is 280.000 euro, goed voor ongeveer 1.400 euro per maand. Ze hebben 70.000 euro eigen geld nodig, plus de kosten.
• Ze lenen 90 procent. Dat is 315.000 euro, goed voor ruim 1.550 euro per maand. Ze hebben nog 35.000 euro eigen geld nodig, plus de kosten, maar hun maandlast gaat over de grens van een derde.

Het voorbeeld toont hoe de twee grenzen op elkaar inwerken. Minder eigen geld betekent een hogere maandlast, en dan botst je inkomen op zijn limiet.

5. Waar je zelf aan kunt draaien

Je hebt drie knoppen. Met meer eigen inbreng leen je minder. Met een langere looptijd zakt je maandlast, maar betaal je over de hele rit meer interest. En de rente zelf bepaalt mee wat een bedrag je per maand kost: bij een variabele rente kan je maandlast later nog stijgen.

Reken het dus uit voor je gaat kijken. Neem je netto maandinkomen, deel het door drie en trek je lopende kredieten ervan af. Leg dat bedrag in een simulator naast de prijs van de woning die je wilt, en je weet hoeveel eigen geld je nog moet vinden. Wikifin heeft daarvoor een gratis simulator op zijn site.